房地产财务风险预测评估分析

2房地产企业财务风险概述
2.1 企业财务风险的基本理论
财务风险分为广义和狭义两种。广义的财务风险不只是指损失的不确定性，而且还包括盈利的不确定性。指在企业财务活动中，由于各种不确定性因素的影响，使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，因而蒙受损失或获得超额利润的机会或可能性。狭义的财务风险也称筹资风险或融资风险，是指企业由于举债经营而产生的风险，也就是因财务杠杆的作用而由普通股股东承担的附加风险。
我国的新企业会计准则规定：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。财务风险是一种与企业价值活动相关联的微观经济风险。风险主体即企业，是市场经济的参与者与竞争者。企业的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中，筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险。
房地产企业财务风险是指房地产企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。
2.2房地产企业财务风险的特点
(1) 客观性
即财务风险不以人的意志为转移而客观存在的，所有的房地产开发企业都面临着一定的财务风险，想完全消除是不可能的。
(2) 不确定性
财务风险虽然可以在事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前无是法准确地确定财务风险的大小。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。
(3) 可分散转移性
房地产对当地的经济形势十分敏感，再加上其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是无法避免的，但可以通过防范和控制来分散、转移。在财务风险发生之前或发生过程中，选择合适的风险管理技术，采取一定的方法和手段，来分散和转移财务风险，避免或减少损失。
(4) 可预测决策性
房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史情况对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，运用数学的概率论衡量、计算，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低点。
2.3房地产企业财务风险的分类
在房地产企业不断发展、壮大的过程中，面临的财务风险有很多。从房地产企业的经营特点分析,房地产企业面临的财务风险主要由来源于以下几方面：
(1) 房地产企业筹资风险
是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而大规模举债,加重了到期还本付息的负担,潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，从而导致房产企业账面利润大幅度下降。如果负债过多，就提高了企业资金的使用成本，容易引发财务风险。
(2) 房地产企业投资风险
是指房地产开发企业在投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。由于房地产市场的特殊性,前期投入成本较高,投资活动是房地产企业活动的主旋律。恰在此时，项目投资的盲目性、随意性容易引发潜在的投资风险。
(3) 房地产企业经营风险
经营风险是由于房地产投资经营上的失误,造成实际经营结果偏离预期望值的可能性。项目投资内部问题和经济环境情况都会导致经营风险,如管理水平较低,资金回笼困难和收益分配不当等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。
2.4房地产企业财务风险的表现
2.4.1筹资风险的表现
(1) 资产负债率高，后续资金不足，而再融资能力低下。房地产企业高利润高负债的现状还在延续下去，大部分的房产上市公司的资产负债率都超过60%，这就意味着企业必须承受着更高的财务杠杆，放大了投资风险，因而从银行等金融机构的再融资难度加大。而当前信贷政策趋向紧缩，资本市场融资机构监管力度加大，房地产企业其他融资渠道难度就会更大，融资不畅则会直接导致企业资金链的断裂。
(2) 负债结构不合理，不能如期偿还债务。一些房地产企业在筹措资金时，主要选择短期贷款，这样还本付息的压力较小。但是用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动。另外，将短期借款用于长期资产，一旦房产销售没有达到预期，当短期借款到期时，就可能会难以筹措到足够的现金来偿短期借款。
2.4.2投资风险的表现
(1) 投资决策失误。房地产企业在投资前没有对所开发的项目从征地成本、资金来源、经济效益等方面上做出细致、科学的财务分析，没有确立合理的目标利润以及对各项成本指标的测算及分解落实工作。在整个投资过程中，缺少科学有效的投资管理体系，包括投资可行性分析和投资项目实施后的监控。
(2) 深受宏观政策影响。房地产业是政府宏观调控的重点，在当前经济条件下，特别是“国十九条”颁布后，银行利率的进一步提高，与此同时各地纷纷出台稳定房价的政策措施，导致房地产企业贷款的难度进一步增加，对房地产项目投资影响较大。
2.4.3经营风险的表现
(1) 经营各部门协调能力不强。在经营环节中，房地产经营包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程，涉及许多的相关部门和环节，任何一个环节出现差错，都将导致项目工期延长、成本费用增加、预期收益大幅降低。
(2) 费用风险意识不强。部分房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理和监督职能。房地产企业很少对企业内部各职能部门进行全过程的成本核算，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业预期收益。

3房地产上市公司后十名的公司房地产筹资风险评估
房地产上市公司后十名的公司地产发展有限公司是以房地产上市公司后十名的公司服装集团股份有限公司为主成立的股份有限公司，具有国家二级资质的房地产开发企业，成立于2006年，注册资金5000万元。该公司位于南通市工农路529号六楼。目前公司设有2家分公司及1家策划营销公司。自成立以来，公司投资的项目有 “房地产”、“房地产上市公司后十名的公司生活广场”、“金飞达名郡”等等，与此同时，公司还参与了“博园岚郡”及多个安居工程的开发和建设。
3.1公司的筹资现状
目前，房地产开发企业资金筹集的主要方式是银行信贷、自筹资金、商品房销售款。公司的筹资方式主要以银行信贷为主，再辅之以发行股票、债券和自筹资金等。房地产上市公司后十名的公司新拟订的下一个筹资方案如下：
总投资为11800万元，设计了五种筹资工具，其中银行长期借款(10年期，利率8%)600万元，发行债券(5年，利率9%)1000万元，发行股票、优先股(股利7%)500万元，普通股5000万元，留存收益2600万元，共筹集资金9700万元，该项目资产负债表及相应的补充资料见(表3-1，表3-2)：
                      表3-1   项目资产负债表                   单位：万元
  资  产   金  额             负  债   金  额
流动资产  流动负债 
   现金 1860   应付账款   1265
 应收账款    740   应付银行贷款    500
 存量商品房 6270   应付税费     80
 预付费用   2800   应付到期长期债务    135
流动资产合计  11670 应收股利    120
  流动负债合计   2100
    银行借款(10年，8%)    600
    债券(面值1000万元，5年，9%) 1000
固定资产合计     130 负债合计   3700
  股东权益 
    优先股(面值100元，7%) 500
    普通股(面值10元) 5000
    留存收益 2600
  股东权益总计 8100
资产总计 11800 负债与股东权益总计 11800

表3-2  项目财务补充资料
              内  容              金额或数量
 普通股： 
   发行费率 3.0%
   每股收益 1.0元/股
   每股现行市场价 10元/股
   每股股息 0.75元/股
   股息预期增长率 5.5%
 优先股： 
  发行费率 3.0%
  每股股息 7元/股
  每股现行市场价 75.2元/股
 金融债券： 
  筹资费率 1.5%
  现行市场价 997.5万元
  公司所得税率 25%
  个人所得税率 20%
相称活期存款余额 未清偿贷款20%
  最低活期存款余额 100万元
  税前利润额 700万元
债务总额 9700万元
现行市场价 11300.5万元
3.2筹资成本的计算
筹资成本主要是房地产投资者在筹资时所付出的代价。通过包括以下几方面：使用资金所占用的费用，即资本占用费；筹资过程中的资金与人力等耗费，即筹资费用；特定条件下的机会成本。加强对筹资成本的计算，通过较为详细的数据，来识别和分析企业的筹资风险，达到控制的目的。
筹资成本在更多时候采用相对数，即筹资成本率，公式见式(3-1)：
n
                          C0=∑Ct/(1+k) t                                 式(3-1)
t=1
式中，C0——第1年初筹集资金时的净所得现值
          Ct——第t年末房地产投资者的付款
            n——房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金所有者付款持续的年数
           k——筹资成本率
(1) 银行贷款资金成本率K1
借款总额：L=600万元
年支付利息额：I=600×8%=48万元
所得税率：r=25%
抵减金额率：R=20%
所以K1=48×(1—0.25)/［600×(1—0.20)］
      =7.5%
(2) 债券的资金成本K2
年利息支付额：I=1000×9%=90
债券发行总额L=1000万元，现行市场价997.5万元
所得税率：25%
抵减金额率：1.5%(筹资费用率)
K2=90×(1—0.25)/［997.5×(1—0.015)］
=6.9%
(3) 优先股资金成本率K3
年股利支出额：500×7%=35万元
优先股发行总额：500万元
现行市场价：75.2×500/100=376万元
抵减金额率：3%
K3=35/［376×(1—0.03)］
=9.6%
(4) 普通股资金成本率K4
预期年股利支出额：5000/10×0.75=375万元
普通年股利支出额：10×5000/10=5000万元
抵减金额率：3%
预期股利增长率：5.5%
K4=375/［5000×(1—0.03)］+5.5%
=13.2%
(5) 留存收益资金成本率K5
最近一期股息利率：0.75/10=75%
普通股现行市价：5000万元
抵减金额率：3%
预期股息增长率：5.5%
个人所得税率：20%
K5=［0.075/5000×(1—0.03)+5.5%］×(1—0.2)
=4.4%
(6)综合资金成本率
n
K=∑WiRi
   i=1
W1=600/11300.5=0.0531
W2=997.5/11300.5=0.08827
W3=376/11300.5=0.03327
W4=5000/11300.5=0.44246
W5=2600/11300.5=0.23008
因此，该项目筹资方案综合资金成本率：
K=0.0531×7.5%+0.08827×6.9%+0.03327×9.6%+0.44246×13.2%+0.23008×4.4%
=8.18%
3.3财务杠杆分析
房地产企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，应首先设计出筹措到所需自己的多个不同方案，进而对这些方案进行计算分析。同时，还要要对债务资本与权益资本进行权衡，使其达到合理配备，实现企业价值的最大化和筹资风险的最小化。在资本结构优化分析时，财务杠杆就成为衡量企业资本结构、评价企业负债经营的重要指标。
财务杠杆作用的大小通常用财务杠杆系数表示。财务杠杆系数越大，表明财务杠杆作用越大，筹资风险也就越大；反之则表明，筹资风险越小。其计算公式见式(3-2)：
                        DFL=EBIT/EBIT—I                          式(3-2)
式中：DEL——财务杠杆系数；
EBIT——变动前的息税前利润；
I——债务利息
若存在优先股时，公式见式(3-3)：
                      DFL=EBIT/[EBIT-I-PD/(1-T)]                    式(3-3)
式中：PD——优先股股利 
       T——企业所得税率
计算该项目筹资方案的财务杠杆系数
税前利润：EBIT =700万元
债务利息：I=600×8%+1000×9%=138万元
优先股股利：PD=500×7%=35万元
企业所得税税率：T=25%
财务杠杆系数：DFL =EBIT/[EBIT-I-PD/(1-T)]
                 =700/［700-138-35/(1-25%)］
                 =1.358
在通常情况下，房地产企业筹资1.25的财务杠杆系数被认为是安全的。而房地产上市公司后十名的公司上述筹资方案的财务杠杆系数为1.358，略高于标准参考值，可以看出该项目方案具有较高的财务杠杆系数。
可以看出，房地产上市公司后十名的公司筹资决策的盲目性，筹资渠道的单一化，筹资结构的不合理将可能引发较高的筹资风险。
3.4房地产上市公司后十名的公司筹资风险成因分析
(1) 房地产上市公司后十名的公司筹资决策的盲目性
这是产生筹资风险的主要原因。房地产上市公司后十名的公司筹资决策通常由管理层指定的，缺乏对筹资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策。没有根据投资的规模大小来确定需要筹集资金的数额，使自有资金和借入资金的比例失衡。在筹资的过程中，对整个开发过程中的资金运作成粗放型，没有把资金使用效率最大化与实现项目利润最大化结合起来。
(2) 房地产上市公司后十名的公司筹资渠道过于单一，权益融资与债务融资的比例失衡
房地产上市公司后十名的公司项目投资主要靠商业银行贷款和商品房销售款支撑资金需求，辅以债权融资，而股权融资比例较小，整体筹资格局非常单一。如果在商银博弈中银行对项目拒绝贷款，项目无法取得预期的资金源，项目将无法继续进行，甚至导致项目以失败告终。如果房地产上市公司后十名的公司在贷款的过程中违约，其信用和信誉会降低，损害了房地产上市公司后十名的公司得长远利益，在下期项目开发中将无法有效筹集资金，还将造成社会信用缺失，严重破坏市场秩序，增加市场交易成本，降低交易效率。
3.5房地产上市公司后十名的公司房产筹资风险控制
(1)筹资方式的多样化
房地产上市公司后十名的公司应充分调动自身潜力，充分利用好自身各项优势实施多元化的筹资战略，降低对银行信贷的依赖，以便获取足够的资金进行项目开发和建设。
要重视内部积累，除按规定的比例提取法定盈余公积外，要扩大盈余公积金、公益金、资本公积金的提取比例。这样，既有利于扩大其开发、生产、经营规模，又可减少其财务风险。因此，内部积累应该成为房地产上市公司后十名的公司房产长期采用的最为可靠、安全的一种资金筹集方式。
房地产上市公司后十名的公司房产还可以通过联营，集中多方面资金，扩大经营范围，建立规模较大的房地产开发企业经济联合体，同时进行技术、劳动力、土地、资源等多种生产要素的联合，发挥各方面的优势，增强其活力和竞争能力。因此，联营已成为当前房地产开发企业为扩大开发、生产、经营规模而筹集资金的一种重要方式。
另外，房地产上市公司后十名的公司在条件具备的情况下，经有关部门批准，还可以通过向外国银行借贷，开展国际租赁业务，以及在国外发行房地产开发企业债券和股票等形式，从国际金融市场筹集其开发、生产、经营所需的资金。这不仅有利于充分利用国外资金，而且还有利于引进、吸收国外先进的管理经验和方法，提高房地产上市公司后十名的公司自身实力。
(2)拓宽筹资渠道，调整筹资结构
房地产上市公司后十名的公司地产应充分利用资本市场和金融市场，改变单一的贷款融资方式，合理选择发行股票、债券、商业信用及合作开发等方式，以“融资组合”的方式筹集企业经营所需的资金，降低融资成本，减少企业的财务风险。房地产上市公司后十名的公司地产应根据自身的发展规划和偿债能力确定资本结构，适当提高负债的比例，长短期负债相结合，充分利用财务杠杆效应，使企业得到合理发展。
(3)注重对国家宏观政策的把握
包括房地产产业政策、金融政策和商业政策等等。房地产上市公司后十名的公司地产要时刻关注国家在金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面各项调控政策变化，研究政府出台的相关文件精神，有利于其根据政策变动及时调整筹资策略，研究市场变化，把握市场趋势，以有效控制企业的财务风险。

4 房地产上市公司后十名的公司房地产投资风险评估
4.1公司经营现状
2010年，公司销售总额达到13781万元，投资额总额为72130万元。目前，房地产上市公司后十名的公司的投资决策通常由管理层作出的，主要依靠前期经验和市场预期，缺乏一定的科学性。公司不够重视投资项目的前期考察，未能对房地产项目投资进行可行性分析研究，而且投资分析缺少依据，规划不够合理。公司较为注重工程的预决算，很少对开发的房地产项目进行全面的财务预算，没有对项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算。
因此，项目的可行性研究是房地产上市公司后十名的公司在进行投资决策的首要工作。制定可行性研究报告，以定性和定量分析为主。定性主要是对该项目的市场分析，而定量主要是财务指标分析，包括偿债能力与盈利能力分析。
下面基于公司2010年资产负债表(见附录1)对房地产上市公司后十名的公司主要财务指标进行分析。
4.2财务指标分析
4.2.1偿债能力分析
(1)短期偿债能力
短期偿债能力是指企业偿付流动负债的能力。评价该能力的财务指标主要有流动比率、速动比率、现金比率、现金流量比率等。公司各项主要财务指标见(表4-2，表4-3，表4-4)
表4-2公司2009-2010主要短期偿债能力指标
报告日期 2010-12-31 2010-6-30 2009-12-31 2009-6-30
流动比率 2.026 2.3465 2.1983 2.1264
速动比率 0.3381 0.6239 0.5958 0.7298
流动比率是企业流动资产与流动负债的比率。这个比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大。通常情况下，流动比率在2:1左右比较合适。公司2010年的流动比率为2.026，比率较为合适，可以看出公司偿还流动负债的能力比较强，
速动比率是速动资产与流动负债的比率。速动比率越高，说明公司的短期偿债能力越强。一般速动比率为1较为合适。公司2010年的速冻比率为0.3381，明显低于流动比率，可以看出存货商品房在公司的流动资产占有较大的比例，公司的短期偿债能力一般。
(2)长期偿债能力
长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力。主要包括资产负债率、股东权益比率、产权比率、权益乘数、利息保障倍数等等。

表4-3公司2009-2010主要长期偿债能力指标
报告日期 2010-12-31 2010-6-30 2009-12-31 2009-6-30
资产负债率 63.68% 65.72% 64.59% 65.21%
股东权益比率 36.32% 34.28% 35.41% 34.79%
产权比率 159.28% 191.70% 182.44% 187.39%
利息保障倍数 2.35 2.79 6.40 10.76
资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率，它反映公司的总资产有多少是通过举债而得到的。从表中可以看出2009到2010年，公司的资产负债率一直维持在65%左右，是比较高的；与此相反，公司的股东权益比率一直在35%徘徊，说明公司面临较大的财务风险，偿还长期债务的能力比较弱。
产权比率是负债总额与股东权益总额的比率，反映了债权人所提供资金与股东所提供资金的对比关系。公司近几年的产权比率一直在150%以上。对于产权比率偏高的问题，笔者分析其原因主要包括以下两点：
(1)公司所处发展阶段。房地产上市公司后十名的公司在06年刚刚进入地产业，正处于发展的前期，在这一阶段会以扩大规模的等方式进行发展，这样就需要大量的资金投入，便造成了产权比率较高的状况。
(2)房地产业的迅速发展。由于人口的不断增加以及农村人口的涌入，南通市区的住房需求在不断地增加，导致房地产业迅速发展和公司地产业务的不断扩大。
利息保障倍数是税前利润加利息费用之和与利息费用的比率。它反映了企业的经营所得支付债务利息的能力。可以看出自2009年以来，公司的利息保障倍数呈现下降的趋势，公司的经营所得支付债务利息的能力变弱。
4.2.2盈利能力分析
盈利能力指企业赚取利润的能力，它不仅关系到企业所有者的利益，也是企业偿还债务的一个重要来源。包括资产报酬率、销售净利率、成本费用利润率、市盈率等。
表4-4公司2009-2010年主要盈利能力指标
报告日期 2010-12-31 2010-6-30 2009-12-31 2009-6-30
资产报酬率 4.77% 3.94% 5.76% 5.01%
销售净利率 5.47% 10% 14.58% 17.81%
成本费用利润率 8.54% 15.83% 24.53% 31.35%
市盈率 60 61.17 34.88 25.13
资产报酬率是企业在一定时期内的净利润与资产平均总额的比率。该指标有效地反映了该企业的获利能力，考核企业的管理效益。该指标越高不仅说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得良好的效果，同时也说明资产运用效率高。近两年公司的资产负债率一直在4%左右，说明公司的盈利能力一般。
销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率，是评价企业通过销售获取利润的能力。从近两年的数据来看，公司的销售净利率从17.81%下降到5.47%，说明公司通过扩大销售来获取利润的能力在减弱。
成本费用净利率是企业净利润与成本费用总额的比率。它反映了企业生产经营过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。从2009到2010年，公司该比率由31.35%下降到8.54%，说明公司为获取收益而付出的代价在增加，企业的获利能力下降，同时还表明公司对成本费用的控制能力下降，经营管理不善。
市盈率是普通股每股市价与每股利润的比率。公司的市盈率增长幅度很大，从25.13增加到60，说明公司的股票具有较大的投资风险。
从对相关财务指标的分析来看，房地产上市公司后十名的公司投资出现了以下主要问题：
(1) 资产负债率过高，财务杠杆使用过度。房地产上市公司后十名的公司每年的资产负债率都超过了65%，已经超过了60%的警戒线。公司为使项目运行，千方百计地向银行贷款，很少从现有企业内部挖掘资金潜力，具有极大的盲目性。公司忽略了房地产上市公司后十名的公司自身是否具有相应的偿债能力，过高的负债和内源筹资的缺乏导影响了资本结构的优化，加大了资金的使用成本，也加重了偿债压力。
(2) 投资决策失误，忽视了可行性研究。目前，由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡，经济适用房的比例一直处于很低的水平。2010年以来，国家的房产政策明显向提高普通商品房和经济适用房的投资比例倾斜，而此时，房地产上市公司后十名的公司房产项目的投资重点依然放在了中高档住宅及别墅上，对项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差，造成了存货商品房的空置积压。
(3) 宏观调控政策的波动加大了房企的投资风险。我国房地产行业属于国家支柱产业，受国家宏观政策影响大。近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政 税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。从房地产上市公司后十名的公司2010年的投资情况看，显然对政策的解读出现了失误，对房地产市场发展过于乐观，造成了公司的发展受阻。
4.3投资风险控制
(1)高度重视可行性研究
可行性研究是对拟投资项目进行全面的综合技术经济分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段具有最大的不确定性与机动性。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产上市公司后十名的公司必须组建一支高水平、多学科的专家团队，加强房地产市场调研，把握影响项目投资的政策因素、经济社会的发展水平、环境因素以及人们的消费水平及观念等，并对此加以分析和综合，从整体对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。
(2)合理安排投资组合
不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异。房地产上市公司后十名的公司应当依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低企业的投资风险。既可以选择对不同类型的房产项目进行投资，也可以选择同一类型不同项目的投资组合。总之目的只有一个，就是分散投资风险，保证获得预期的投资收益。相比之下，房产投资组合优势明显，例如在房地产上市公司后十名的公司生活广场项目中，在开发住宅的同时一并开发办公楼和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，满足了不同的市场需求，提高了公司的抗风险能力和获利能力。
(3)把握好时机，及时作出投资决策
房地产上市公司后十名的公司在投资过程中，除投资开发项目是否有利外，还要把握时机。房地产上市公司后十名的公司得投资决策必须在有效期内迅速、及时、果断地做出。如果错过了时机，再好的决策也是无意义的，这一点在投资中尤为重要。
(4)必要时采用风险回避来消除投资风险
这种做法可以达到彻底规避风险的目的，房地产上市公司后十名的公司应该通过选聘业内知名专家和企业精英人士，对项目进行充分的研究和论证，有效地预测项目的潜在风险。如果该房产项目的投资风险可能造成相当大的损失，且发生频率较高或者应用其他的风险防范对策代价昂贵，就可以选择风险回避，选择投资其他项目。

5房地产上市公司后十名的公司房地产开发项目经营风险评估
5.1项目概述
本章选取2010年房地产上市公司后十名的公司新开发的项目房地产进行项目经营风险评估。房地产，占地面积125400平方米，集商业、卫生、物业、社区服务、室内活动为一体，属于中高档住宅小区。区内建筑密度为22%,绿化率为38%，容积率为1.6。计划建成后两年内售完，第一年售出30%，第二年售出70%。
房地产项目工程建设总投资为50000万元。其中土地费用18300万元，前期工程费217万元，房屋开发费24700万元，期间费用4500万元，其他费用1483万元，税费400万元，不可预见费400万元。房地产项目工程建设的资金来源：用于项目的自有资金25000万元，以土地抵押贷款18000万元，其他7000万元主要依靠销售回款，贷款年利率6.30%。
主要数据如下：
(1)可销售住宅面积167654㎡
(2)贷款：18000万元
(3)税费率：营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，所得税税率25%
(4)商品房销售价格：5800/㎡
(5)基准收益率设定为15%，折现率为3%。
收入及成本：
预计销售收入为97239万元，开发总成本50000万元
利润及税金：
经营税金及附加13715万元，利润总额37628万元
预计净利润为26733万元，经营净利率为24.78%
具体数据详见附录：表5-1、表5-2
5.2经营不确定性分析
5.2.1盈亏平衡分析
(1)盈亏平衡分析法
盈亏平衡点又称保本点，即项目的盈利与亏损的转折点。在这一点，经营收入等于总成本费用，正好实现盈亏平衡，用以考察项目对产出品变化的适应能力和抗风险能力。一般而言，盈亏平衡点越低，项目盈利的可能性就越大，对不确定性因素变化带来的风险的承受能力就越强。
在房地产项目盈亏平衡分析中，关键是找到盈亏平衡点。通常情况下，在项目产出能力一定时，盈亏平衡点越低，房地产项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。盈亏平衡分析对房地产项目而言，主要是要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量。
盈亏平衡分析的基本公式：
总成本：C=Cf+Cv×Q
总收入：S=P×Q
列出盈亏平衡方程：C=S
P×Q＝Cf+Cv×Q
则，   盈亏平衡产量点：             Q=Cf/（P-Cv）                      式(5-1)
盈亏平衡价格点：                    P0=Cf/Q+Cv                                     式(5-2)
盈亏平衡单位产品变动成本：   C0=P—Cf/Q                         式(5-3)
式中： C——销售成本
P——产品销售价格
Cf——固定成本总额
Cv——单位变动成本
Q——销售数量
S——销售收入
 (2)房地产项目盈亏平衡分析
根据上述数据可知：房地产上市公司后十名的公司房地产项目可销售住宅面积167654平方米，平均销售单价5800元/平方米，总成本费用50000万元，其中固定成本(土地费用)18300万元，成本与产量呈线性关系。
这样，单位产品变动成本  Cv=5800—18300/16.7654=4078.47元/平方米
销售面积盈亏平衡点Q=18300×10000/(5800—4078.47)
                      =106300.79㎡<167654㎡
  边际系数=106300.79/167654=63.4%<70%
销售单价盈亏平衡点P0=Cv+Cf/Q=4078.47+18300×10000/167654
                      =5170元/㎡<5800/㎡
盈亏平衡分析表明，当房地产项目销售面积达到106300.79㎡或者平均销售价格达到5170元/㎡时，达到盈亏平衡临界点，项目投资保本。边际系数为63.4%，说明项目是可行的。利用盈亏平衡分析能找出预计商品房销售收入恰好弥补成本时的保本销售量。商品房销售面积一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，适应市场的变化能力也越强，经营安全性越好。
但是盈亏平衡分析是建立在一些理想基本假设条件下的，如果假设条件与实际出入很大，那么分析结果很难准确。另外，盈亏平衡分析虽然能对项目的风险进行分析，但它缺乏概率的判断，难以定量测度风险的大小。同时，该方法没有考虑资金的时间价值因素。所以，用盈亏平衡分析法是难以得出一个全面的结论。
5.2.2敏感性分析
(1)概述
敏感性分析是分析和预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如内部收益率、净现值、投资回收期)的影响，从中找出敏感性因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力。
在房地产领域中，敏感性分析是对项目不确定性分析的一种重要方法。通过该方法，可以研究各种不确定因素变动对房地产项目经济效益的影响程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于集中力量对它们进行研究，重点调查和收集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少项目风险。于此同时，还可以确定不确定因素的变化与项目经济效益好坏的关系。反应敏感程度的指标是敏感系数，
敏感度系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。
(2)房地产项目敏感性分析(表5-4、表5-5、表5-6见附录)
对于房地产上市公司后十名的公司泛地产房地产项目：
1、确定不确定性因素：影响房地产项目收益的主要敏感因素为销售价格和建安成本。
2、确定不确定性因素可能的变动范围：5%即对销售价格和建安成本浮动5%进行敏感性分析。
3、确定用于敏感性分析的经济评价指标：财务净现值。
(1) 根据表5-4所列数据，求得
财务净现值FNPV=-18517+921× (1+3%)-1+38828× (1+3%)-2 =18976
     表5-7 敏感性分析表1
序号 项目       变动幅度  净现值(万元)
1 基本方案 0 18976
2 建安成本 +5% 16344 (-13.87%)
3 销售价格 -5% 14352 (-24.37%)
由表5-5，当建安成本+5%时，
财务净现值FNPV=-19443+(-246)×(1+3%)-1 +38220×(1+3%) -2 =16344
由表5-6，当销售价格-5%时，
财务净现值FNPV=-18517+(-538)×(1+3%) -1+35425×(1+3%)-2 =14352
因此在其他因素不变的情况下，当建安成本+5%时，净现值为16344万元，下降了13.87%，；当销售价格-5%时，净现值是14352万元，下降了24.37%。
(2)当财务净现值为0时，建安成本、销售价格的变动幅度为：
     表5-8敏感性分析表2
序号 项目       变动幅度  净现值(万元)
1 基本方案 0 18976
2 建安成本 +36.05%          0
3 销售价格 -20.52%          0
因此在其他因素不变的情况下，当建安成本增加36.05%或者销售价格下降20.52%时，财务净现值为0。结论是：销售价格的变化对净现值的影响较大，而建安成本的变动对净现值的影响次之；也就是说，净现值对销售价格变化的反映比净现值对建安成本变化的反映敏感。所以，净现值指标对销售价格因素变动的反映最敏感；建安成本为次敏感因素。
从上述分析中可以看出，以下几个方面和房地产企业经营风险息息相关：
(1) 现金流的稳定。在对房地产项目的敏感性分析中，建安成本和销售价格的变动最终影响的是现金流的变化。现金流是企业的血液，可以真实反映企业实际支付、收入情况，是企业短期偿债能力的体现。由于房地产企业投入高、投资回收期长等的特点，对现金的要求较高，若房地产企业的现金流长期处于负值，会给项目营运带来资金上的困难，甚至可能导致企业资金链的断裂，引发经营风险。
(2) 销售价格的制定。在其他因素不变的情况下，商品房的销售价格对企业盈利与否最为敏感。但在实际销售中，售价也不是越高越好。价格过高会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产企业的利润空间，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产企业在市场中的形象和信誉。如果销售无法实现，资金回收就更不可能了。
(3) 成本费用的控制。从对该项目的经营不确定风险分析中看，成本和售价是其主要变动指标，也是企业能否达到预期收益的关键因素。成本管理是房地产企业经营的核心，加强对项目成本费用的控制和监督，提高全员的成本意识，有利于实现企业利润的最大化，达到预期收益。
5.3房地产上市公司后十名的公司房地产经营风险控制
从房地产项目的经营风险不确定分析来看，该项目从财务的角度是可行的，但房地产上市公司后十名的公司在项目实施的过程中依旧要加强管理：
(1)重视现金流的管理
房地产上市公司后十名的公司地产首先要加强资金预算管理，及时反映公司未来现金流量和资金盈缺状况，提高资金调度、融通和运作的准确性和及时性，为公司生产经营和资金融通提供及时有效的信息；接着要统筹管理现金流量，对资金进行综合平衡和适时调度，保持日常现金流的稳定性。同时积极挖掘资金潜力，降低资金风险；最后加强商品房存货和应收账款管理，加快资金的周转，优化库存结构。对物资采用严格定额管理，在保证原材料供应的基础上，尽量减少资金的占用，保持企业的健康发展。
(2)制定合理的销售价格
房地产上市公司后十名的公司在房产销售时，要根据市场行情和预期收益制定出合理的销售价格。同时，合理利用折扣手段，吸引顾客享受优惠价格而提前付款还贷，缩短企业的平均收款期，促进资金的及时回收。
(3)加强成本费用管理
房地产上市公司后十名的公司管理层要建立健全材料成本管理制度和标准。财务部门要加强项目成本的核算和控制，做好工程材料入库、出库管理工作，同时还要加强费用预算的编制工作，对各种费用支出做出合理统筹安排。另外，房地产上市公司后十名的公司公司内部各职能部门之间要加强联系，把成本费用控制上升到管理的高度，使财务预算和成本管理相符。
结  论
由于房地产企业具有投资规模大，资金回收期长、资产负债率高等特点，并且深受国家宏观经济政策的影响，因此大多数房产企业面临着很多财务风险。从本文的分析看，由于房地产上市公司后十名的公司资产负债率高，筹资渠道单一，投资决策失误，短期偿债能力不足等原因，很可能会引发公司的财务风险。
本文在已有的有关房地产企业风险研究的理论基础之上，作者综合运用了分析、归纳、图表、定量、定性、案例等方法，对所要探讨的房地产企业的财务风险问题进行了详细的分析，研究成果与创新之处主要体现在两个方面：
1.虽然有关房地产风险研究的文献已有很多，但大多是从房地产开发的某个阶段或方面入手研究，比如投资风险或筹资风险。而本文是对房地产上市公司后十名的公司房地产企业所面临的财务风险进行全面的评估，并且对不同性质的风险采用不同的分析方法。
2.本文首先以定量分析为主，综合运用财务指标、杠杆系数，盈亏平衡和敏感性分析等方法着重对房地产投资风险、筹资风险、经营风险进行了详细地阐述；然后采用定性分析法，提出了优化筹资结构，加强项目的可行性研究，注重公司现金流的管理等风险控制策略。